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作家 | Chong Lei，CFA
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房市苦“贝壳税”已久。
“称呼+税”，是市集对一家处于主宰地位的公司，凭行业地位收取分歧理用度时的衔恨。
比年来，最典型的例子是“苹果税”。不外，在欧洲靠近反摆布铁拳的苹果，其在欧洲智高手机的最新市集份额唯有24%，而贝壳在中国二手房交游的市集份额，则接近30%。
对贝壳的衔恨，在近期国度退换房地产税收策略后，达到极致。因为人人倏得发现，贝壳的中介费真实比契税要贵了。
一线北上广深及成齐、杭州等热点二线城市中，贝壳的中介费基本上齐在2%-3%，而满两年面积140通俗米及以下的一二套房，征收契税的税率减到了1%，中介费在房产交游老本中的占比达到50%到75%傍边。
更让东谈主难以领受的是，在国度不停教悔房地产交游老本下降同期，贝壳收费的边幅却还在名堂改造。
比如，贝壳正加鼎力度教悔卖家使用“好赞”处事，这个处事在有些地区的处事费高达1%，意味着一套500万元的房，若是使用“好赞”，就要多给5万元处事费，差未几一套全屋家电了；而若是坚韧无须“好赞”，可能意味着“好羁系易交游活跃起来，却莫得迎来一个带看的客户”。
这两年，房地产行业着急回击，贝壳四肢房地产中介，却赚得盆满钵满，财报流露贝壳两名高管两年拿了杰出20亿元的薪酬。
“贝壳税”，似乎照旧成为房地产进一步止跌回稳的一座大山。
中介费比税贵
房产交游市集上，对中介费的衔恨，在最新一轮策略降税之后，达到了极致。
11月13日，财政部、国度税务总局、住房城乡建造部发布对于促进房地产市集持重健康发展关联税收策略的公告，要点是契税和升值税的退换。
其中，契税方面，对个东谈主购买家庭独一住房，面积为140通俗米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140通俗米以上的，减按1.5%的税率征收契税。此外，对个东谈主购买家庭第二套住房，面积为140通俗米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140通俗米以上的，减按2%的税率征收契税。
升值税方面，北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消等闲住宅和非等闲住宅尺度的，取消尺度后，与世界其他地区适用结伴的个东谈主销售住房升值税策略。
随后，11月18日-22日，上海、北京、深圳、广州四地先后布告取消等闲住宅和非等闲住宅尺度，随之明确了与之邻接接的升值税、地皮升值税优惠策略。
不外，国度一系列刺激楼市的组合拳出台后，市集疼痛地发现，往常在交游老本中占比不大的中介费，一下子成为了二手房交游中最大的一项开销，不少东谈主在网上齰舌：“中介费真实比国度的税费还要高！”
比如，北上广深四个一线城市废止普宅和非普宅尺度后，二手房只消产证满2年再交游，升值税归零，个东谈主所得税也从2%降到了1%(若满5独一则免征)。
日本av女友但限制现在，在一线和热点二线城市中，北京各大平台中介费率在2%傍边，上海、深圳、广州、成齐、杭州基本上齐在2%-3%。
有东谈主对新政前后的二手房交游老本作念了浮浅对比：
新政前，二手房屋交游的老本好像在12%傍边，新政后在4%傍边。新政前，中介费在交游老本中的占比好像在20%傍边；新政后，中介费在交游老本中的占比好像在50%到75%傍边。
以一套100平二手房为例，满二不悦五，现在契税为1%，升值税满2年后免征，个税为1%，中介费为2-3%。扫数税费相加约为4-5%，中介费大致占交游老本的50%到60%。
不外，和契税、升值税等不同，对于中介费，住建部弗成强行镌汰，只可集中监管部门倡导。
早在客岁4月27日，住建部、市集监管总局集中印发了《对于程序房地产经纪处事的想法》。
这里面比较热切的几条，其一是对于程序经纪处事收费的，即房地产经纪机构要合理镌汰住房买卖和租出经纪处事用度，荧惑按照成交价钱越高、处事费率越低的原则实行分档订价，教悔由交游两边共同承担经纪处事用度。
另外一条是严禁欺诈经纪处事收费，即具有市集主宰地位的房地产经纪机构，不得花消市集主宰地位以不公道高价收取经纪处事用度。
同期，房地产互联网平台不得强制条件加入平台的房地产经纪机构实行结伴的经纪处事收费尺度，不得侵略房地产经纪机构自主决定收费尺度。
不论是新政后占比巨大的中介费，照旧官方措辞里的“具有市集主宰地位”“不得花消市集主宰地位”，锋芒齐直指房产中介龙头——贝壳。
还有加收空间
“贝壳税”的说法，源于贝壳在中介市集的主宰地位。
左证贝壳2023年财报，其存量房交游的总交游额为2.03万亿元；同期左证贝壳照管院测算，客岁中国二手房交游额约7.1万亿元。
左证上述数据，贝壳在二手房交游的市集份额接近30%，意味着每100万元的二手房买卖，就有30万元是经贝壳促成。
30%的市集份额，天然不是严格意旨上的摆布，但齐全不错说得上对行业具有主宰地位。在欧洲靠近反摆布的苹果，其在欧洲智高手机的市集份额相通不及3成，2024年三季度唯有24%。
凭借高大的“贝壳税”领域，贝壳也达成了强盛的功绩。
三季报流露，贝壳当季总交游额(GTV)达7368亿元，同比增长12.5%；净收入为226亿元，同比增长26.8%；净利润达11.68亿元，经退换净利润达17.82亿元，超出市集预期。
在房产交游处事方面，贝壳三季度的存量房业务GTV达4778亿元，同比增长8.8%，净收入62亿元；至于新址业务，贝壳当季的GTV达到2276亿元，同比增长18.4%，净收入77亿元，同比增长30.9%。
致使在租房方面，贝壳相通发达强盛，三季度该业务的净收入为39亿元，同比增长118.4%。宽解租在管领域玩忽36万套，较客岁同期大幅增长。
相对贝壳的强盛功绩，房地产行业还有另一番截然有异的姿色。前三季度，房地产行业和中国房企依然在过冬。
就拿三季度临了一个月份为例，左证国度统计局的数据计较，当月70个大中城市，新建商品住宅和二手住宅的销售价钱平均环比下落0.7%和0.9%，跌幅环比抓平。
其中，新建商品房方面，9月，一线城市的销售价钱环比下降0.5%，降幅环比扩大0.2个百分点；二线城市的销售价钱环比下降0.7%，降幅环比抓平；三线城市的销售价钱跌幅环比收窄0.1个百分点至0.7%。
二手房价跌幅更大，其中一线城市的销售价钱环比下降1.2%，跌幅环比扩大0.3个百分点；二线城市的销售价钱环比下降0.9%，跌幅环比收窄0.1个百分点；三线城市的销售价钱环比下降0.9%，降幅环比抓平。
此外，左证Wind统计数据，限制2024年三季度末，97家A股上市房企的现款及现款等价物余额统统约为7373.10亿元，比较2024年6月末减少649.38亿元。这意味着，这些上市房企的现款在第三季度净流出近650亿元。
不外，即使凭着主宰地位展现了强盛的盈利能力，贝壳依然但愿通过更多边幅创收，其中波及一个重要的升值处事——好赞。
左证贝壳对“好赞”的形容，一朝使用，房源就会享受一定的特权期，技巧贝壳与链家两大平台会联手倾注海量流量，再借助大数据的精确匹配，房源能够连忙触达潜在买家，达成高效的交游。
但这个看起来能更好促进交游的处事，在骨子落地后，更像是另一种“贝壳税”的加收。
据凤凰网财经报谈，南边某省会城市一个但愿置换房产的贝壳用户称：“在咱们这里，买卖两边各自需要承担1%的佣金，而迥殊的‘好赞’处事费也高达1%。”
他补充，若是他那套挂牌400多万的屋子告捷售出，仅“好赞”处事费这一项就需要支付4万多块钱。但在他看来，“好赞”这种生意模式在他看来完全是分歧理的：“人人齐是在平台卖房，岂肯因交不交钱就决定房源推不推流？”
值得堤防的是，上述用户之前一直莫得使用“好赞”，但从2023年10月启动，一直到2024年的3月初，齐莫得迎来一个带看的客户。而和他户型周边的屋子，在使用了“好赞”处事后，房泉源量大增，一些还成功地完成了交游。
三个月后，他不得不折腰，加入了使用好赞处事的行列。
这是除了数据外，贝壳“主宰地位”的缩影。
两东谈主两年20亿薪酬
高大的“贝壳税”被征收后，到底进了谁的口袋？
最大的受益者，其实是董事会主席彭永东和扩充董事单一刚。
左证贝壳年报，2022年，彭永东薪酬总和高达4.75亿元，单一刚则高达3.55亿元；2023年，彭永东的薪酬总和更涨至7.13亿元，单一刚的也涨到了5.29亿元。
以此计较，彭永东近两年统统拿了接近12亿元薪酬，单一刚则统统拿了接近9亿元薪酬。两东谈主统统在两年内拿到的薪酬杰出20亿元。
这个薪酬水平有多高呢？在A股市集，2023年薪酬最高的是药明康德董事长、骨子限度东谈主李革，薪酬约4200万元；二至三名辞别是通威股份副总裁李斌和迈瑞医疗董事长李西廷，薪酬辞别为2628万元和2662.82万元。
值得堤防的是，2022-2023年，贝壳除税前溢利统统为82亿元，若是把彭永东和单一刚两东谈主拿去的杰出20亿元薪酬计较在内，意味着贝壳赚的钱，有接近2成(20/【20+82】)进了这两位高管的口袋。
若是单看2022年情况更为恐怖，其时贝壳的除税前溢利唯有3亿元，但彭永东和单一刚的统统薪酬却高达8.3亿元，意味着贝壳攒的钱，有7成(8.3/【8.3+3】)流入了他们口袋。
贝壳高管拿着天价薪酬，等闲职工和牙东谈主却莫得享受到若干红利。
一个粗暴的本质是，在地产下行周期，职工和牙东谈主通常成为贝壳启程点开刀的对象。
2022年5月11日，贝壳以先容上市的边幅登陆港股，但在上市前一日，市集再次传来其裁人的音信。彼时有里面职工爆料，贝壳已启动新一轮裁人权略，比例或达50%，险些波及研发、运营、中后台等扫数部门，里面将此次裁人称为新生权略。这是自2021年10月以来，贝壳被曝的第三次裁人。
而对职工和牙东谈主开完刀后，当贝壳日子好过期，他们又通常得不到应有的待遇。
2024年前三季度，尽管贝壳展示出了健硕的盈利能力，但利润表上，与牙东谈主或贝壳职工收入关连的佣金分割和佣金偏执他职工薪酬均出现同比下滑。其中，佣金分割由188亿元下滑至141亿元，同比降25%；佣金偏执他职工薪酬由137亿元下滑至124亿元，同比降9.5%。
与此同期，贝壳不论是门店数照旧牙东谈主数目齐还在加多。门店数同比增12.1%至4.8万家，活跃门店数同比增14.6%至4.7万家；牙东谈主数同比增11%至47.6万东谈主，活跃牙东谈主数则同比增6.1%至42.3万东谈主。
这流表露，贝壳给牙东谈主的待遇，不错用“十羊九牧”来形容。
中国楼市照旧到了最重要的技巧。在9月底的国度刺激方法出台后，国度统计局发布的最新数据流露，10月各线城市的新址和二手房价环比转涨或降幅收窄。
其中，北京、上海、深圳的二手房价辞别环比上升1.0%、0.2%、0.7%，止住了此前合并环比下落的趋势；广州的二手房价仍然环比下落0.4%，但降幅较9月收窄了0.7个百分点。
刺激方法初见收效后人妖 夫妻，楼市能弗成不绝这波势头，可能要看贝壳肯不愿“减税”了。
